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　　商铺投资新理念

　　对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。

　　开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。给自己打工，如果经营状况较为理想，不仅可使自己的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。

　　要开店，就不能不考虑选择店面的问题。正所谓“一步差三市”，零售业成功的关键是“place—place—place”，即选址、选址，还是选址。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。那么如何才能选好理想的店面?有开店打算的人不妨参照下列做法

　　合理划分商圈范围

　　商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，以服饰专卖店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50—150米，辅助商圈为150—250米。

　　商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图(例如：标出“超级市场娱乐区”、“女人街”及竞争店或同性质店铺所在的位置，抽样点的所在位置)。

　　一、店铺特色及分布

　　1、建筑形态
　　主要店铺街道、干道的建筑及建筑高度
　　新大楼与旧式建筑的分布
　　目前的改建情况
　　城市1—3年内可能改建的趋势，与城市规划局建立关系。

　　2、行业形态
　　主要店铺街道、干道的行业类型
　　以何产品为主，售卖产品的层次。

　　3、分布家数
　　以抽样点的并行道路为主要调查对象
　　主要道路的店铺分布明细，包含将店铺分类记录将其统计填入明细表
　　主要千道、大马路、相同／相似店铺的家数
　　店铺汇集地带的概述
　　将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上。

　　二、住宅特色

　　1、建筑物形态
　　实地了解在本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。 ．目前的改建情况。1—3年内可能改建的趋势。

　　2、分布情况
　　实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。
　　将该商圈分为店铺区，以“甲”为代码；力、公区“甲2”为代码；新式住宅区以“乙1”为代码；旧式住宅区以”乙2”为代码；文教区，以“丙”为代码。
　　在简图上分别划定区域，制作商圈并在图上注明建筑物的楼层。

　　三、集会场所

　　1、场所类型
　　本商圈内汇聚人潮的场所类型。 
　　聚集人口类型。

　　2、人潮路线
　　人潮汇集流动的路线。 
　　人潮汇集流动的主要方向。

　　四、竞争者分析

　　1、卖场气氛 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。
　　2、客流量 该竞争店每日的成交客户数。
　　3、平均消费额
　　了解该店的各类顾客与消费金额比例。 
　　根据此比例再分别乘其价格。
　　加总后其平均值即为平均消费额。

　　4、营业额
　　客流量x成交率x平均消费额二每日营业额。 
　　每日营业额x每月工作天数=每月营业额。

　　五、人潮状况“实地抽样方式”

　　将一周的时间区分为两段：周一——周五及周六、周日法定假日。
　　以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段。
　　以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车。
　　抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。
　　将每抽样的数，换算成以两个小时咱勺人潮流动数。 
　　例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y x 120／15=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。 
　　将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”
　　将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。

　　六、住家人口、住家户数推算

　　1、固定住家
　　以该商圈建筑物来推算当地住家。
　　以户数x 3得出当地预估人口数。 
　　将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。

　　2、办公户数
　　计算该区的公司家数。
　　该区公司家数x(20—40)：该区办公人口
　　该区办公人口即为该区的半固定人口。

　　七、交通状况

　　公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线。
　　经过该商圈公交车将行驶路线与终点站
　　经过该商圈公交车的路数和站数。 
　　1、下车后之走向
　　以转车为目的行走的路线
　　以休闲、购物为目的行走的路线
　　回家为目的行走的路线。

　　2、未来交通运输系统的影响
　　运输系统(火车站、长途汽车站、码头、飞机场)的出入口，能带动的人潮。
　　重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。

　　八、消费特征与人口特征

　　1、该区住户人口所得
　　高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。
　　中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率
　　平均每户全年收支情况表与图。

　　2、该区往来和居住人口消费习惯
　　对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况
　　习惯消费(大型服装店铺、点心食品面包店)
　　年龄分配情况
　　教育程度分配表与图。

　　3、外来流动人口消费习惯和特征
　　年龄分布情况
　　消费服装的种类
　　收入的高低
　　传统式饮食。

　　4、店铺预估收入、支出与净利

　　以抽样点的实际平方米数与租金的调查
　　与目前承租人洽询
　　与相关人洽询。

　　预估每次消费金额
　　评估商圈抽样点适合何类型的店
　　店铺依商圈类别划分的市场定位
　　再以求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数
　　未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正。

　　可能的业绩
　　预估消费金额x可能客户数：可能每日营业金额
　　可能每日营业金额x 30=可能每月营业金额。

　　固定费用(各种费用要计算准确)
　　预估固定薪资费用
　　折旧费用预估
　　其他固定费用(水、电、气费用)预估
　　预估固定费用。

　　预估变动成本
　　预估管理月费
　　销货成本
　　总变动费用。

　　预估净利
　　可能月营业业绩—租金—固定费用—变动总费用=预估净利
　　本预估净利为税前净利。

　　对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。

　　租屋谈判须知

　　1．损益平衡点：也就是租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此．如何取得损益平衡是最重要的条件。

　　2．契约订定以3—5年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。

　　3．与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。

　　4．租金给付方式：一般是付3个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。

　　5、若附近有公共工程进行而影响店面生意时．则要求房租优惠。

　　6．责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。　 
 

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