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 商铺拍卖：借上下九人气回报率达7%发表于2007年07月10日 出自：广州日报
正在办理房产证 恩宁路西北与龙津路交接，东南延伸至十甫路，与上下九商业步行街比邻。该商铺标的是恩宁路128号首层，处于恩宁路中段，面积约256.90平方米，参考价450万元。 从拍卖行了解到，该标的原属农行流花恩宁路支行用房，整座楼高9层。该标的交吉拍卖，有与广东省旅游房地产开发公司签订的《房地产预售契约》，但经办员在办证过程中遗失了房地产预售契约正本及相关证明文件，导致该房产至今未能办妥房产证。不过拍卖行有关负责人表示目前正在办理中，拍卖成交之后便可办理过户。 短线投资收益不高 在现场见到，该标的所在的9层楼宇与周边的老屋和骑楼相比颇有现代气息，楼龄估计在10年左右，目前空置，透过室外观察到内部装修完好，拍卖成交后应该稍加修饰即可使用。 有中介人士表示，恩宁路是西关骑楼老街，文化气息浓郁，与十甫路和上下九步行街仅百米之遥，但由于保持了老街的风貌，商铺分散杂乱，商业氛围显然与上下九步行街无法相比。恩宁路目前同类型二手商铺的买卖市价在1.9万～2.1万元/平方米，与标的参考价（17501元/平方米）有一定的差距，但加上佣金和税费后，转手获利空间不大。 分租给不同商家利润更高 不过由于该地段离上下九步行街较近，目前商铺租赁市场还是保持着一定的活跃程度，与标的同类型二手商铺租价约在90～110元/平方米/月，租金回报率有可能达到7％左右，但由于该铺面积较大，所以有行内人士建议将大面积商铺分租给不同的商家。 另外，投资者需要注意的是，恩宁路已被列入广州市连片旧城改造试点工程，买家要事先查看该标的是否已经列入保护区域范围。 投资计算器 ◆假设以参考价450万元成交 不考虑佣金和税费，该标的均价为450万÷256.9平方米=17516元/平方米左右。 计算佣金和税费后，买家总投入为450万＋450万×（5％＋3.05％）=486.22万元左右（5％为拍卖佣金，3.05％=3％契税＋0.05％印花税），则该标的均价为18926元/平方米左右。 ◆假设按市场价21000元/平方米转手 不计算相关税费，该标的所获得的转手利润为（21000－18926）元/平方米×256.9平方米=53.28万元。 ◆假设以90～110元/平方米/月价格出租 该标的的年租金回报率最低为（90元/平方米/月×12×256.9平方米）÷486.22万×100％=5.71％，最高可达（110元/平方米/月×12×256.9平方米）÷486.22万×100％=6.97％，即投资回报率在5.71％～6.97％之间。 假设买家可以接受的年租金回报率最低为6％，即（90元/平方米/月×12×256.9平方米）÷总投入×100％=6％，或（110元/平方米/月×12×256.9平方米）÷总投入×100％=6％，则买家的总投入应为462.42万～565.18万元。 当总投入为462.42万元时，按照成交价＋成交价×（5％＋3.05％）=462.42万元可以算出，成交价=427.97万元；同样可以计算出，当总投入为565.18万元时，拍卖成交价为523.07万元。也就是说，当成交价在427.97万元～523.07万元之间时，该标的仍值得投资。 本期笋盘 标的：恩宁路128号首层物业（约256.90㎡），参考价450万元。商业性质。 说明：广东省拍卖行于7月12日举行拍卖。
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