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 豫园商圈产权商铺 起拍均价过高流拍发表于2007年07月31日 出自：上海商报
起拍均价超过6万元／平方米 投资人认为单价过高 豫园核心商圈内悦园商厦的45套产权商铺，在上海国际商品拍卖有限公司开始公开拍卖，开拍的是其中的15套。岂料短短一会儿，这15套商铺就宣布全部流拍。不少竞拍者表示，超过6万元／平方米的起拍均价过高是无人应价的主要原因。 15套商铺无人应价 在拍卖现场，首先拍卖的是合并标的。面积最大的是6个独立商铺的合并标的，总建筑面积为59.78平方米，起拍单价为67320元／平方米，总价超过400万元。当拍卖师公布起拍价之后，有两位竞拍者陆续举牌。然而，令人意想不到的是，当拍卖师继续询问有无追价时，原先举牌的两位竞拍者突然反应过来，拍卖师公布的起拍价67320元其实是“拍卖单价”，而并非单套总价。于是，在拍卖师再度强调拍卖价格之后，这6个独立商铺的合并标的拍卖重新进行，之前的两位应价者悄然迅速离开拍卖现场。最终，这6个商铺的合并拍卖因无人应价而流拍。 紧接着，另外两个由两套商铺合并的标的进行拍卖，起拍单价分别为65880元／平方米和71880元／平方米，总价分别是99.48万元和116.45万元，亦全部流拍。随后，其余5套独立商铺分别拍卖。最后，合并拍卖未成交的商铺再分拆开来单套独立拍卖，最终都是流拍命运，甚至连一个应价者都没有。 据了解，这15套独立商铺建筑面积在5～17平方米，平均拍卖底价约6万元／平方米，底价最低为3.96万元／平方米，最高为8.1元／平方米，起始总价最低的商铺约24万元。所有商铺都拥有单个独立产权证，其中部分已出租的商铺系带租约拍卖，其余空置商铺则按现状拍卖。 原业主拖欠税款 从上海国际商品拍卖有限公司获悉，被委托拍卖的45个商铺位于丽水路、人民路交汇处的悦园商厦二楼，临近豫园北大门，处于整个商圈的核心位置，进入豫园商圈的游客大多数须从该商厦门口经过。知情人士透露，这批商铺并非法院委托拍卖，而是由社会法人委托，被拍卖的原因是业主拖欠税款，才将商铺分批拍卖，昨天拍卖的15套独立商铺只是首批拍卖的项目。拍卖成功后，部分成交价款将用于缴纳税款。 前往悦园商厦现场看到，该项目可谓豫园商圈的第一站，地理位置优越。目前该商厦内的商铺大多经营一些旅游纪念品等小商品，与整个豫园商圈商业氛围一致。但从现场看来，商场内空置铺位较多，人气并不旺盛。有前去竞拍现场的竞拍者告诉记者，从拍卖行提供的房型图看，昨天进行拍卖的15套商铺位置都不太好，从电梯上到2楼，临近电梯的铺位只有代号为B72、C48的两套，均带租约拍卖。B72铺位建筑面积仅5.17平方米，起拍单价高达8.1万元／平方米，是昨天拍卖商铺中价格最高的一套；而C48铺位建筑面积为7.74平方米，开始被合并拍卖，最后单独拍卖的起拍价则为6.8万元／平方米，也相对较高。 有竞拍者表示，起拍价太高是无人应价的主要原因。“我上周五已经交了2万元的保证金，想拍下一套来租给别人经营。可是起拍价太高了，铺位的位置也不太好。我比较有意向的B72和C48两套商铺单套面积都太小了，去现场一看，实用面积大概只能容一两个人转身。” 价格高投资者没兴趣 中原地产研究咨询部分析师徐珊珊分析认为，均价6万元／平方米的起拍价相比市场售价偏高。目前悦园商厦三楼商铺市场租金在3～5元／平方米／天，二楼大概在6～7元／平方米／天之间，一般商铺投资回报率在5%-12%之间，按照最低的投资回报率5%计算，二楼售价应该在4.5万～5.5万元／平方米之间，而如今起拍均价超过6万元／平方米，应该是相当高了。 信义房产商铺部资深经纪人龚亦慎则表示，商铺一般来说是面积越小，单价越高，但从他目前接触的市场投资人士来看，对这种商场内小面积独立的产权商铺普遍不太感兴趣。商场项目分割成独立的产权商铺，面临的最大问题就是以后的经营管理。商场经营得好不好，很大程度上依赖经营公司的优劣，很多这种商场的经营管理团队并不是很好，一旦管理、招商不力，整个商场的商业氛围就无法培育起来，业主的投资回报也会有问题。由于后期经营不利而使得商铺成为空关“死铺”的例子不胜枚举，因此现在很多投资者也变得越来越理性，这种商场内的独立产权商铺买下来后能租给谁、今后如何转卖，都成为投资者谨慎考虑的问题。
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