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 商铺投资：规避风险四准则 莫让铺主变铺奴发表于2007年08月09日 出自：北京青年报
忽视投资风险 迷信地段优势——— 不要总讲地段、地段还是地段，如果能用心经营、经营还是经营，那样会更切合实际。即便是临街铺面，也要把业态、业种规划好，形成集聚效应，价值才能得到合理提升。莫让商铺成“伤铺”、莫让铺主变“铺奴”…… “铺奴”遭遇市场尴尬 率先开业的SOHO尚都西塔的租户宣布集体歇业一天。此举意在抗议目前整座商场商业氛围不足、租金过高的现状，希望能够给开发商与商铺业主施加减免租金的压力。“SOHO尚都西塔店铺数大概在180家左右，而目前开业的只有65家，开业率不足一半。试营业的时候，当时整个商场的装修尚未完成。正式开业后，大部分商铺仍处于空置或装修状态，零散开业的这65家店铺根本聚集不了人气，我们只能白搭租金，本来是让商铺养我们，现在却成了我们要养铺。”有业户说。 大多数买铺的人都是奔着SOHO这个知名的房地产品牌来的，在商铺市场如此高烧不退的现状下，很少会有人去冷静地思考一下回报空间真的有多少。当SOHO尚都的经营危机出现时，大家才恍然大悟，我的利润到底在哪里？当醒悟时已沦为了别人手下的“铺奴”，这个自己曾经热抢的商铺变成了心中的“伤铺”。 房地产市场就是这样，有人想从深不可测的市场中爬出来，又有人急着往里面跳。王女士和未婚夫商量已久，准备买一套商铺作为以后生活的一个基础。“今天我交了订金，明天去打全款，这时候突然意识到自己已变成穷光蛋了。我们将成为真正的‘铺奴’，每月要还按揭款，虽然不多，但是也会影响一部分生活质量，大件的物品暂时是买不了，婚期也许因此会推后，但我觉得心里踏实，我们的以后有了一定的保障。” 王女士的买铺意图可以看得出，就是想从投资商铺中获得一定的收益，以此来提供生活的基本保障。想法是很好，但是实践起来却未必容易。 盲目的商业地产投资过热，使北京的商业地产出现了供大于求的状况，特别是一些重点区域这一现象更加突出。根据统计显示，今年一季度北京市商业地产的空置率已经达到16.15%，这样就导致了许多新开业商业场所出现大量空置摊位，高空置率为租户与开发商在后期运营中产生矛盾埋下了隐患。 “铺奴”回报难收利润被提前透支 “SOHO尚都相对于其他新兴的商业体，租金价格还是明显高于同类，因为这并非是一个成熟商业，产权已归个人，难以实行统一经营和管理，租金开发商说了不算。而投资者所希望的就是尽量早些收回投资，对自己商铺租金的期望值大都较高，而所有商铺的投资者想法又都趋于一致，这就造成了培养期租金很难降低，实际上这个项目几乎没有培养期了。所以商家经营压力就非常大。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利说。 对此，专家们指出，这实际上是一种将后期风险转嫁给诸多小业主的“甩手掌柜”做法。这种拆零预售商用房产权的短期行为，可能导致商用地产先期招商一时火爆，后期经营困难重重的虚假繁荣。中小投资者一旦涉足，极易被“套牢”。 明天地产业务发展中心总监贾玉鹏认为，开发商只注重前期的销售，甚至有的开发商把后期业主的升值空间在销售过程当中一次性拿走，商业物业的业主在未来几年内的投资回报率很难实现。在这种情况下，我们称之为是杀猪式的商业销售模式，而有的商业物业的销售形式是养鱼式的销售模式，就是说不仅把利润空间让利给广大的投资客和广大的业主，而且还有非常专业的商业运营团队，为后期业主的增值保驾护航，眼光并不是看在短期的效益，而是把整个长期的效益考虑在其中。显然，在商铺市场高潮阶段，就更加需要商业物业给投资者更大的支持，有些商铺取得了高价，看似获得了较高的商业价值，而实际是提前释放了这个商铺未来升值的空间。对商业经营者来说，减小了盈利空间，经营压力随之加大。双向互利的模式才更适合当下的市场需求。 商铺投资存在风险 对于SOHO系列商业项目，争论最大的就是其商业的散卖。业内的观点是，开发商招租完了再卖给业主，才易形成商业气氛和人流，进而将保证每个商业的品质。商铺散卖无法进行统一管理，无法形成统一的卖场品牌，大大降低了商业物业的品质和价值。同时,高价位的商铺价格也在透支商业地产价值链下游环节的未来收益，将投资风险转嫁给了下游投资客。 从资产的角度看，商铺具备保值增值获得收益的投资品的性质，这样，商铺就有点类似股票，投资客购买商铺，在他们眼里商铺就是一个绩优股，一方面是因为商铺可以获得租金收益，这类似股票的年终分红，一方面商铺会不断升值，这类似股票的上涨。股票的投资风险是众人皆知的，投资类似于股票的商铺也会存在很大的投资风险。“商铺的投资风险预期是投资环节的关键一环，这也是投资客必须要考虑的。在一个新型商业物业的前期，养铺阶段的冷淡经营也是必然过程，对于风险投资预期有了提前的预警，就会大大降低风险来临时的恐获得生 规避风险四准则 “要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，必须从前期规划入手。”伟业商业市场策划部副总经理牛力强调，那些高价位商铺，经营价值都远大于房产价值。业态定位、规划、招商和管理都不能偏废，才能保证良好的运营。 准则一：选择人气聚集的商铺 开业前聚拢人气，其实是很多搞商业物业管理和经营人士都很头疼的问题。商铺的位置、经营环境、交通状况一般都是商铺选择的重要指标。商业物业的前期规划也是考量的重点，自主招商或安排相关商品进驻很重要，如果有次主力店或者旗舰店的入驻，带动客源的能力也会随之增强，这样对承租户的风险会降低，室内商业一定要形成商业岛的辐射能力，这样才会形成所谓集客商业。如果是承租客户，还要考虑免租期是否合适，给自己调整经营留下充足时间。 准则二：投资回报要测算 商铺的投资是一笔巨大的资金投入，投资商铺很少是为了短期的差价，商铺最大的利润回报点就是租金，试图投资商铺的人都是看准了商铺稳定的利润回报，但是投资额与租金的比例是多少才能达到合理的收益呢？这是一个很关键的问题。在买商铺盲目跟风的现状下，很少有人冷静地去考虑利润回报的问题。所以，有意向投资商铺的人士一定要测算回报比例，这里还是提醒投资客，如果自己的实力无法准确地估算回报，还是去找专业的调研机构，这样会对风险有一定的预期，避免了风险出现的概率。 准则三：紧盯商业业态布局 SOHO尚都西塔是完全出售的方式，导致了开业之后整个商场的业态非常混乱，商户各自经营，并没有整体的统一规划。工艺品店、服装店、美容美发、冷饮店等不同业态的店铺都聚集在一起。商业地产如果不能按照自己的前期策划进行业态布局和服务对象的统筹，作好商业业态业种的合理规划，研究好商业模式和盈利模式，还是要遭到市场的冷遇的，不管是明星楼盘还是大肆的广告宣传，如果没有利润可言或者说损害了业户、业主的利益，那么这样的商铺还是要慎选的。 准则四：选择有诚信、有经验的商业投资 万达地产王健林有个形象的比喻：搞住宅开发是高中生，做商业地产是大学生，而搞国际酒店开发是研究生。可见，商业地产的开发是一个很高水平的投资项目。选择商铺投资也要选择具有投资商业经验的开发商的项目。经验是其中必备的，但诚信作为交易的基本点，显得更为重要。SOHO尚都一位投资户说：“开发商原定是5月份开业，可是一拖再拖，一直到了7月才开始营业，这几个月的房租我们只能硬撑。”
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