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 北京：商业地产展望明年 奥运带来短期繁荣发表于2007年08月21日 出自：楼市
随着中国对外资零售限制的取消，国际零售商得以有机会进入中国这个世界上最大的消费潜力国。一方面，大量的零售商进入中国市场，为推动我国商业地产的发展提供了基础，而另一方面，大量的商业地产项目正在兴建之中，呈现出供求两旺的表面现象。而事实上，从实际项目规划、招商、运营等多方位、深层次看，中国商业地产仍然存在很多问题有待探讨。 以北京市场为例，体现在：散售现象依旧存在；规划策划缺乏专业性；不强调运营管理。这三方面现象说明北京市现阶段的商业地产发展尚未进入一个较为成熟的时期，项目在发展过程中摸着石头过河的现象将进一步推升商业地产的空置率。 数据显示，2006年北京市大型商业地产供应量约有500万平方米，2006年1-9月北京商业地产空置率同比2005年上涨1.5倍，目前商铺空置面积高达143万平方米。而动辄数万甚至数十万平方米的商业面积也在推高北京市商业地产的空置率。 2008北京商业地产展望 根据北京市商业地产近几年的发展情况，我们综合判断其发展趋势，认为2008年北京市的商业地产市场将主要呈现如下特征： （一） 供应量和空置率会不断提升 有关媒体统计数据显示，2007年商铺供应量将超过620万平方米，业界预测空置率将超过52%，而随着2008年奥运会的来临，众多开发商寄希望于能够把握奥运商机开发新的商业地产项目。 有关报道显示，2008年体量在一万平方米以上的物业将达到300万平方米以上。面对连续数年的放量增长和空置率的快速上升，我们认为2008年北京的商业地产市场竞争将进一步加剧；同时，伴随着空置率的上升，我们预计空置率面积将超过350万平方米。 （二） 奥运只能带来短期繁荣 北京成功获得2008年奥运会的主办权，无疑给商业地产市场打了一针强心剂，刺激了我国，特别是北京市商业地产的发展速度。 但是，从最近举行过奥运会的城市及国家经济发展数据来看，除了巴塞罗那的零售市场出现了20%以上的攀升外，其他城市都没有迹象表明奥运会为当地带来了巨大的、长期的零售增长和发展空间。 然而从商业地产的利润获取模式来看，一般的商业地产项目都是要经过9～10年的成功运营才能够收回成本进而获得较为可观的经营利润。因此，单是奥运效应所能够产生的商业市场需求放量对于北京市商业地产的发展可谓是杯水车薪。 （三） 城郊化发展趋势日益明显 2006年北京市的城市发展规划新鲜出炉（2004—2020），其中几个重要的思路引起了我们的关注：一是城市的多中心发展；二是城市人口的有机疏散。 而从目前来看，北京商业地产的现状是总量供过于求、空置率增高，2005年人均商业面积就达到0.9平方米，但是我们也应该看到，各区之间的人均商业面积差异是巨大的。到2008年，一方面是朝阳区商业面积将达到2.19平方米/人，另一方面则是城郊区县商业面积依然不到0.3平方米/人。 据不完全统计，近几年北京已有超过10万人跑到河北燕郊、涿州置业，大城市人口向郊区扩散的现象已经开始成型，新的居住区随之形成，并产生新的消费需求。 伴随而来的是具有远见的发展商在北京市多个城郊居住中心开始兴建社区型购物中心项目，如龙德广场、通州区的瑞都国际就是类似的代表项目。随着人口疏散这一现象的日益明显，商业地产开发热点逐步向郊区化发展将成为2008年的重要特征。 竞争与机遇并存 从2008年北京市商业地产的发展特征来看，明年将是一个机遇与挑战并存的年代。 纵观国内外众多商业地产项目的成功发展，我们认为成功运作一个大型购物中心项目，应该秉持长期经营的观念，摒弃短线开发的心态，以引入专业化管理团队为关键，创立正确的经营目标和科学的管理体系。 明确的经营目标 从众多成功的商业地产项目的发展经验来看，一个专业管理团队在商业价值创造过程中能够实现的经营目标具体包括以下几个方面： 一是要为消费者创造舒适、愉悦的消费场所；二是要为商户创造富有效率的经商环境；三是要成为投资方（发展商）与商户之间的纽带，建立相互联系的利益体系，共同来提升商业物业的价值以至三方面的利益。 专业化的管理体系 在建立了明确的商业目标后，还需要用专业化的管理体系来保证目标的实现。首先，是要创建良好的租户组合和体系，并在经营中注重对租户进行适当的调整，以适应不断变化的市场需求。 其次，是要建立有效的营销推广体系，在引起消费者关注的同时，也增加租户的经营信心。 再次，是要通过创建有效的营销环境，创建完善的客户服务体系，来建立顾客忠诚度，不断维护核心消费群体。 最后，是通过建立高标准的物业管理体系，来创造安全、舒适、整洁的购物环境和人性化的购物感受。 总而言之，在所有业态中商业地产的专业性和操作性要求最高，而其所获得的利润也相当惊人，因此很多开发商即使从未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住机遇赢得竞争，获得商业地产项目的真正成功并非一个短线过程，必须放在一个更为长久、宏大、科学的目标及运作过程中实现。
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